Hogyan adjuk el?

Hogyan adjuk el a lakásunkat

 

 

Egy tegnapi történet sarkalt erre a kis összefoglalóra.

 

Reggel éppen a hirdetéseink előresorolásával voltam elfoglalva mikor az egyik hirdetési oldalon azt látom,

hogy a hirdetések alapján generált átlagár olyan magas, hogy abból két lakást veszünk Budapest központjában.

Mivel a hirdetési oldalak a meghirdetett ingatlanok kínálati árából generálják ezt az összeget biztos voltam benne,

hogy valahol valaki nagyon melléárazta a lakását.

 

Egy 60 m2 körüli lakás volt a ludas, aminek az ára kb. Magyarország éves költségvetésnek felelt meg.

 

A Hirdető elsőre nem értette, hogy mit akarok, és miért nem akarom megvenni az általa megadott áron a lakását

majd pár perc beszélgetés után jött rá, hogy az általa kitalált ár milliószorosa szerepelt a hirdetésben.

Apró figyelmetlenség volt, de ha nem veszem észre, akkor hónapokig árulta volna a nélkül, hogy bárki megkeresné.

Sajnos nagyon sok hasonló esetet látunk a hirdetések között. A több hónapos eredménytelen hirdetgetések mellett

megkeserednek és vagy az első szembejövőnek odaadják alacsony áron.

 

 

 

Ha ismernék, és jól tudnák, kezelni az ingatlan eladás komplex folyamatát nem lenne ez a probléma.

 

 

 

Mi mindenhez kell érteni?

 

 

- Árképzéshez

 

- Joghoz

 

- Hirdetés szervezéshez

 

- Tárgyaláshoz

 

- Ingatlanpiachoz

 

- Hivatali ügyintézéshez

 

- Probléma kezeléshez

 

- Kell komunikációs készség

 

- Stressz tűrő képesség

 

- Empatikus érzék

 

- Kapcsolatok

 

 
 

 

 

 

 

 

 

Az árazás: 

 

 

 

Az emberek többsége érzelmi alapon árazza be a lakását, hiszen ott élt vagy, hogy neki mennyibe került a háza felépítése

esetleg a szomszéd tavaly mennyiért adta el az Övét és mennyi pénzre van szükségem, hogy tovább lépjek.

 

Azt hiszem ezzel kimerült az általános ármeghatározások 90%-a.

 

Így reális árat nagyon nehéz belőni. Általában túl magas vagy túl alacsony áron kerülnek meghirdetésre az ingatlanok.

 

 

Az olcsó lakást gyorsan meg is veszik, a vevő boldog, mert olcsón vette az eladó boldog, mert gyorsan eladta egészen addig,

amíg meg nem tudja, hogy mennyivel ért többet az amit eladott.

Egy lakás árában pedig a 10% is sok esetben millió feletti összeget jelent.

 

A drágán árult lakások hónapokig néha évekig nem kerülnek eladásra, egyre nagyobb részt kalkulálnak bele, hogy majd engednek belőle.

Majd csökkentgetik a hirdetési árat.

Ha szerencséjük van találnak valakit akivel megtudnak egyezni és megveszi sokszor nyomottan sokat alkudva sokára.

Az eladóban ilyenkor már eleve frusztrált rossz érzés van csalódott.

 

A legjobb, ha keresünk egy olyan szakembert, aki Ingatlanvagyon értékeléssel foglalkozik, és az állapítja meg az ingatlanunk árát.

Ők mindig a legfrissebb piaci adatokkal dolgoznak, hozzáférnek eladási árakhoz.

 

 

 

Az idő:

 

Ez a másik sarok pont az eladásnál!

A Központi Statisztikai Hivatal nyilvántartja, hogy a meghirdetéstől számítva hány napra kel el kategóriánként egy - egy lakóingatlan.

 

 

Ez alapján, ha a meghirdetett lakás nem kel el 30 nap alatt akkor ne türelmetlenkedjünk mert az országos átlag 97.

Viszont ha a 100. napon sincs még érdeklődő, akkor valószínű jó magasra áraztuk be.

 

A hirdetés:  

 

Mindenkinek meg van a kedvenc hirdetési csatornája, oldala újságja stb.

 nem is akarok kardoskodni egyik másik mellett.

Általánosságban: az ingatlant a fotó és az ár adja el

100 oldal szöveg kevésbé hatékony mint 8-10 kép és egy profi alaprajz

 

 

Tudom a hirdetési oldalak többségén a fotó és az alaprajz feltöltése fizetős,

         de valamit valamiért……

 

 

 

A másik sarok pont, ha jó a hirdetésünk van hozzá fotó alaprajz

 részletes adatok jól van árazva a hirdetés előre sorolása kiemelése

 

Igen az a nem kiemelt hirdetés, ami hétfőn lett feladva és a lista elején volt kedden már a 10. oldalon pihen a következő héten meg valahol a sor végén.

 

A vevők meg nagyon ritkán keresnek tovább 3-5oldalnál!

 

Nem túl drága a kiemelés naponta pár száz forint esetleg ezer….

100 napnál akár több mint 100.000Forint  ……. Előre …….

 

Alkudozás:

 

Ahogy régóta mondogatom az ingatlan eladás ma még Magyarországon olyan mint a török bazár, sokszor előbb kérdezi meg a vevő a telefonba, hogy mennyit engednek belőle mint azt, hogy mikor nézhetem meg.

De mennyi az annyi? Ez az árazástól függ és attól, hogy mit érez soknak az eladó az adott pillanatban.

Az biztos, hogy ha sok tartalékot teszünk a lakás árába akkor drágára árazzuk ha keveset akkor vevőt veszíthetünk.

 

Az adásvételhez szükséges dokumentumok:

 

Ezeknél tudni kell, hogy melyiket mikor kell beszerezni és miből ajánlott akár többet is.

Sokszor találkozok olyan Eladókkal akik úgy gondolják, hogy hozza a Vevő a pénzt Ő csak aláír és minden rendben.

Sajnos nem!

 

Tulajdoni lap:

 

A dokumentációból a legfontosabb a FRISS tulajdoni lap azon van, hogy ki a tulajdonos mik az adatait a lakásnak mit árulunk és mivel van megterhelve.

Az ügyvéd ez alapján fogja elkészíteni az adásvételi szerződés.

A tulajdoni lap viszonylag egyszerűen beszerezhető vagy az Ügyfélkapun keresztül vagy a Földhivatalnál.

 

Energetikai tanúsítvány:

 

Ez 2012óta kötelező minden lakóingatlannál az adásvételi szerződés részét képezi az értékesítés előtt kell beszerezni az ingatlan tulajdonosának.

Ilyen tanúsítványt megfelelő felsőfokú képesítéssel rendelkező szakember készítheti.

 

Egyéb dokumentumok:

 

Ha valamilyen teher van a lakásunkon el kell kezdeni beszerezni az azokról szóló igazolásokat.

Pl.: Egy jelzáloghitelnél szükséges a bank igazolása, hogy pontosan mekkora összeget és hova kell fizetni, hogy tehermentes legyen a lakás.

De ez csak az egyik legegyszerűbb eset.

 

Adásvételi szerződés és vételár:

 

Az ügyvéd az adásvételi szerződés megkötésének napján kér le egy friss tulajdoni lapot az ingatlanról.

Ez alapján készíti el az adásvételi szerződést és a hozzájuk kapcsolódó dokumentumokat.

A Vevő és az Eladó egybehangzó megállapodása alapján.

Nem mindegy, hogy a vételár egy részét foglalónak minősíttetjük-e vagy vételár előlegként hagyjuk.

Fontos tisztába lenni azzal, hogy melyik mikor és milyen mértékben jár vissza, ha az adásvételi szerződés nem teljesül be,

hogy a későbbiekben ne kerüljünk kellemetlen helyzetbe.

 

Birtokba adás:

 

A Birtokba adás időpontja elválhat az adásvétel és az utolsó vételárrész kifizetésétől.

Általában, ha az Eladó és a Vevő másként nem egyezik meg az utolsó vételárrészlet kifizetése után 8 nappal történik meg.

Ekkor kell átadni az ingatlant, a kulcsokat, az ingatlanhoz tartozó dokumentumokat és átirtatni a mérőórákat.

 

 

 

 

 

 

 

 

Végül adó, illeték eljárási díj:

 

 

 

 

 

Sokan keverik az ingatlan eladásnál az adót és az illetéket (hivatalosan visszterhes vagyonátruházási illeték)

 

Személyi jövedelemadó ( 15%) fizetési kötelezettsége az ingatlan eladójának van az eladás során keletkezett jövedelméből.

A Jövedelméből és nem az eladási árból, az Adóhatóság a jövedelem mértékét vizsgálja, és azt adóztatja.

 

Illetékfizetési kötelezettsége a Vevőnek van az ingatlan vásárlása után, ami alap esetben 4% de erre a mértékbe igénybe vehet kedvezményeket.

Az alapja az Adóhatóság által meghatározott forgalmi érték. Nem az adásvételi szerződésben meghatározott ár, hanem amit elfogad a Hatóság.

Ugyan is joga van értékbecslőt kiküldeni és az adott ingatlanhoz és az határozza meg az értéket. Amit gyakran meg is tesz.

 

Földhivatali eljárási díj:

A Tulajdoni lap bejegyzéseit csak kérelemre változtatják ennek az alap díja 6600Ft alkalmanként.

 

 

 

 

 

A teljes folyamat komplexitást azt hiszem a leírás terjedelme is érzékeltetni,

mert nem tértem ki minden részletre és az egyes pontokat csak röviden fejtettem ki.

 

 

 

 

Ha úgy érzi, hogy eladná házát lakását de inkább bízná szakemberre keressen bátran!

 

 

Zounok Ingatlan

    5000 Szolnok,
    +36 70 776-2417
    daniel.demeny@zounok.ingatlan.hu

Eladó ingatlanja van,
vagy épp ingatlant keres?

Adja meg adatait és segítünk!

Az Adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom.
Üzenet küldése
Panellakás